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不動産売却の基礎知識
初めて不動産を売却する方のために、福岡不動産売却アドバイザーが知っておくべき基本知識をまとめました。決して価格が小さい取引きではないですし、少しでも高く売却したいのは当たり前。だからこそ、基本は押さえておきましょう。
住まいを売るときの流れ
不動産売却をする場合は、次のような流れになります。基本的な住まいを売るときの流れをいざ売却の時に慌てないために知っておきましょう。
不動産の売却には、価格の目安を決める必要があります。まずはさまざまな資料から、不動産の相場情報や周辺物件情報を集め、周辺相場を調べましょう。現地周辺の不動産屋を回ってみることも必要です。
不動産売却には、いかにして信頼できる不動産会社と出会えるかが結果を大きく左右します。インターネットやタウンページなどを使って幅広く情報収集をしましょう。
不動産会社を絞り込んだら、物件価格の査定を依頼。プロの目でどれぐらいの価値があるのかを判断してもらいます。1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼して、いろいろな意見を聞くのもいいでしょう。
売却を頼みたい不動産会社を決めたら、売買の仲介を依頼する前に媒介契約を結びます。媒介契約の形態はいくつかあるので、どのような売却方法を希望するのかしっかりと考えて契約を結びましょう。曖昧な部分を残すと後でトラブルになるので注意。
いよいよ、不動産を売りに出します。
この時の価格は非常に重要なので、希望価格だけでなく、査定価格や周辺物件の相場価格を考慮し、不動産会社ともよく相談して決定しましょう。
購入希望者が現れたら交渉になります。交渉では、価格だけでなく、売却条件も話し合います。ここでも曖昧な点をなくして、折り合いをつけましょう。
売買契約を結ぶ前に、物件情報をできるだけ開示します。契約締結後のトラブルを防止するために、物件の不具合や欠陥など（契約書で「瑕疵（かし）」と呼ばれる部分です）がある場合は包み隠さず、購入希望者に確実に伝えておくようにしましょう。仲介する不動産会社も、「重要事項説明」という制度があるので、事前の物件調査には進んで協力しておきましょう。
購入希望者と納得できる売買条件になれば、売買契約を結びます。契約書の内容を間違いのないようにお互いにしっかりと確認。一般的には、契約締結には、手付金（契約金）として、売却価格の10％から20％を受け取ることになります。
契約が締結すれば、残りの売買代金を受け取り、不動産の登記申請（所有権の移転、抵当権抹消など）を行います。不動産物件の設備や備品などについても、買主と立ち会いで細かく確認。売却後は、税務申告などの手続きも忘れずに。
売却前に確認すること
物件を売却するには、権利関係を確認しておく必要があります。売却の手続きや手順をスムーズに行うためにも必要書類を準備し、必要に応じて測量なども実施してください。
基本的な権利関係を確認
現状の物件に関する権利関係を整理。主な権利としては、借地権（建物だけを売却する場合の建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など）、区分所有権（分譲マンションのように1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有するときの所有権）といった権利があります。これらの利権関係については、法務局の登記簿（登記記録）から確認しましょう。登記簿の「甲区」には、所有権に関する項目が記載されており、「乙区」には、甲区に入らない所有権以外の権利について記載されています。
所有権を確認する場合、共有名義になっていると、物件全体を売却するには共有名義者全員の合意が必要になります。一戸建ての家であっても、借地であれば土地の所有者に売却への承諾が必要に。抵当権がついている場合には、債権者との調整が必要です。また増築や改築で床面積が変更されている場合には、その内容も登記に反映されていることを確認しましょう。
このような基本的な権利関係は十分に確認し、売却でトラブルにならないようにしておきます。
土地境界線の確認
土地の売却では、境界線を明確にしておきましょう。登記簿や公図など書面で確認するだけでなく、現地に行って直接確認しておくことがポイント。土地の場合には、隣接地との境界線に「境界標」が設置されていれば、確認しておきます。境界標がない場合には、土地の計測を行い、隣地所有者と話し合って境界確認書を交わすなど、手続きが必要。境界をあいまいなままにしておくと、後で裁判沙汰にもなりかねないので、事前に確認しておきましょう。
物件の「瑕疵（かし）」対処
家屋の雨漏りや建物の傾き、設備の故障など欠陥のことを「瑕疵」といいます。このような瑕疵が物件にある場合には、売却条件で明確にし、どのように対処するのかを確認して売却することに。雨漏りのように修復可能なものであれば、修復してから売却するのか、それとも、そのままで引き渡すのかという選択があります。
修復して渡すのが条件であれば、修復費用が必要経費になりますが、修理しないで相応の費用を売却予定価格から差し引いて販売することも可能。瑕疵があると、売却価格や経費に影響するので仲介する不動産会社とよく相談し、どのような方法が売主様にも買主にも納得できるのか判断が必要です。
物件の老朽化への対処
瑕疵ではありませんが、物件の老朽化対策も確認しておきましょう。中古物件は、老朽化しているためにどうしても見た目が悪くなります。かといってリフォームして内装や外壁を取り換えても、購入者の好みに合うかどうかは不明。不動産会社ともよく相談して、売却前にリフォームすべきか、それとも安くして売却すべきかを決めましょう。なお、リフォームして売却する場合には、その記録を買主にも引き継ぐようにします。
売却に必要な費用は？
不動産売買では、さまざまな手続きや申請に費用がかかります。売却代金がすべて手元に残るわけではないので注意が必要。例えば、不動産会社に支払う仲介手数料、ローンの残債がある場合には抵当権抹消手続きやローン残額の返済が必要です。これらの費用については、条件などによって異なるので、売却前に不動産会社と相談しておきましょう。
| 売却にかかる主な費用 | |
| 仲介手数料 | 売買の仲介をした不動産会社へ支払う手数料。 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンで購入した物件で、ローンの残債があり抵当権が設定されている場合に必要。抵当権抹消の手続きには、抹消登記の登録免許税がかかる。また、司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬の支払いも必要。 |
| 不動産売買契約書の印紙税 | 売買契約には、印紙を貼り、割り印。納税手続きになるので、印紙を購入する費用がかかる。 |
| 測量費用 | 土地を実測して引き渡す場合には必要。 |
| 建物解体費用 | 更地にして引き渡す条件になっている場合、建物の解体撤去費用が必要。 |
| 譲渡所得税 | 物件の売却益は、所得税、住民税の対象になる。 |
| その他 | 住んでいる場合には、引越し費用や不用品などの処分費用、ハウスクリーニング費用が必要。 |
